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Wir empfehlen Ihnen aus mehreren Gründen, bei einem Immobilienkauf in Spanien einen Anwalt für spanisches Immobilienrecht zu beauftragen.
Zunächst ist ein Notar in Spanien nicht für die Überprüfung der Rechtmäßigkeit einer Immobilie zuständig, sondern für die Rechtsmässigkeit des Kaufgeschäftes. Notare bestätigen lediglich, dass beim Tag des Erwerbes, die Immobilie frei von Lasten und Belastungen ist, auf dem Laufendem mit der Zahlung von Steuern und dass die Inhaberschaft mit der des Verkäufers oder Verkäufer übereinstimmt. Notare müssen auch Geldwäschegesetze einhalten. Notare druchführen aber keine juristische Due Diligence, so dass sie unbedingt einen Anwalt für spanisches Immobilienrecht brauchen, wenn Sie sicher gehen wollen, dass die Immobilie komplett sicher zum Kauf ist.
Auch die Verhandlung von einem Preis ergeht oft über Anwälte, weil die alles über die Immobilie herausfinden, was Anlass zu einer Preisverhandlung, Summeneinbehälte, usw. sein kann.
Die gesamte Prüfung der Rechtmäßigkeit einer Immobilie und vieler anderer Aspekte werden also am besten von einem Anwalt für Immobilienrecht in Spanien durchgeführt. Die städtebauliche Situation auf den Balearen ist beispielsweise so kompliziert, dass ein Nichtansässiger diese nicht durchblicken kann. Deshalb raten wir dringend dazu, einen ortskundigen Rechtsanwalt für spanisches Immobilienrecht zu beauftragen, der über tiefgreifende Kenntnisse im Städtebau- und Zivilrecht auf den Balearen verfügt und eine gründliche Prüfung des Immobilienkaufvertrags durchführt.
In Spanien gibt es nationale Gesetze, zu denen bei jeder autonome Gemeinschaft weitere Gesetze hinzukommen. Zusätzlich hat jede Gemeinde ihre eigenen Vorschriften, sodass beim Hauskauf auf den Balearen zahlreiche Aspekte und Fallstricke zu berücksichtigen sind, die viel Erfahrung auf diesem Markt erfordern. Profitieren Sie von unserer langjährigen Erfahrung im spanischen Immobilienrecht und vermeiden Sie Fehler. Nehmen Sie jetzt kostenlos Kontakt zu uns auf!
Die meisten Immobilienmakler werden sich von der Haftung befreien, indem sie Ihnen empfehlen, einen Anwalt für spanisches Immobilienrecht zu beauftragen. Sie können Ihnen sogar Auftragsformulare vorlegen, in denen sie ihre Haftung ausdrücklich ausschließen.
Sie können eine Immobilie ohne Vorkausfvertrag kaufen.
Es ist jedoch ratsam, einen Vorkaufsvertrag zu erstellen, in dem die Bedingungen für einen Kauf festgelegt werden. Zum Beispiel hat Ihr Anwalt dann Zeit, eine Due Diligence über die Immobilie zu machen. Es ist auch ratsam, wenn Sie eine Zeitspanne für eine Finanzierung brauchen.
Ein Vorkaufsvertrag sollte immer von Ihrem deutschsprachigen Anwalt für spanisches Immobilienrecht erstellt bzw. geprüft werden, bevor Sie den unterschreiben.
Ein kurzes Beispiel aus dem Automarkt: In Spanien ist es nicht verboten, einen kaum noch funktionstüchtigen Gebrauchtwagen zu dem zwischen den Parteien frei vereinbarten Preis zu kaufen. Wenn der Verkäufer Ihnen vor dem Kauf erlaubt hat, das Auto von einem Mechaniker untersuchen zu lassen, wird es schwierig werden, den Verkäufer wegen versteckter Mängel zu verklagen, wenn nach zwei Jahren der Motor nicht mehr funktioniert.
Der Kauf und Verkauf von Immobilien unterliegen demselben Prinzip, allerdings bestehen hier deutlich gefährlichere Folgen als beim Kauf und Verkauf eines Fahrzeugs. Zunächst unterliegt jede Immobilie den Baugesetzen. Das bedeutet, dass der Bau eines Hauses auf illegale Weise sogar eine städtebauliche Straftat darstellen kann. Die Verwaltung kann, wenn eine städtebauliche Straftat oder eine andere Rechtswidrigkeit vorliegt (solange diese nicht verjährt ist) die Befugnis, ein städtebauliches Disziplinarverfahren gegen den aktuellen Eigentümer der Immobilie einzuleiten. Mit anderen Worten: Wenn Sie eine Immobilie „illegal“ erworben haben, kümmert sich die Verwaltung nicht darum, wer die illegale Handlung vorgenommen hat, sondern wendet sich an den aktuellen Eigentümer, also an Sie.
Das städtebauliche Disziplinarverfahren besteht im Wesentlichen aus zwei Teilen: einem, der darauf abzielt, den Täter zu bestrafen, und einem anderen, der darauf abzielt, „die Rechtmäßigkeit wiederherzustellen“. Das bedeutet, wenn zum Beispiel jemand ein Haus illegal auf dem Land gebaut hat, die Verwaltungstätigkeit wahrscheinlich darin bestehen wird, den Täter zu bestrafen sowie ihn dazu zu zwingen, das gesamte Haus wieder abzureißen. Dies ist ein extremes Beispiel, aber es kommt regelmäßig vor.
Das große Problem dabei ist: Während Sie beweisen können, dass der Täter der frühere Eigentümer war, ist es für die Verwaltung gleichgültig, wer das Haus ursprünglich illegal gebaut hat. Daraus resultiert die schwerwiegende Folge, dass die Behörde den Abriss Ihres Hauses anordnen kann, selbst wenn Sie zum Zeitpunkt des Kaufs keine Ahnung hatten, dass dieses illegal errichtet wurde.
Haben Sie Fragen zu illegalen Immobilien in Spanien? Gerne helfen wir Ihnen im spanischen Immobilienrecht weiter.
Auf nationaler Ebene definiert das Gesetz zur Regelung der Raumordnung und Stadtplanung (LRSOU) in Artikel 261 Verstöße gegen die Stadtplanung.
Im Fall der Balearen ist der Begriff des städtebaulichen Verstoßes in Artikel 163 des Stadtentwicklungsgesetzes der Balearen enthalten. Artikel 163 besagt:
Begriff, Klassen und rechtliche Folgen von städtebaulichen Verstößen.
Städtebauliche Verstöße sind Handlungen oder Unterlassungen, die in diesem Gesetz als solche aufgeführt und geahndet werden.
[…]
Dieser Artikel besagt, dass städtebauliche Verstöße jene Handlungen oder Unterlassungen sind, die im genannten Gesetz als städtebauliche Verstöße aufgeführt und geahndet werden, und die wir im Folgenden sehen werden.
Auf nationaler Ebene können zwei Arten unterschieden werden, wie in Artikel 261 der LRSOU dargelegt:
„Leichte“ oder „kleine“ städtebauliche Verstöße sind solche, die nach dem balearischen Rechtssystem als weniger wichtig und entsprechend weniger streng bestraft werden.
Als leichte Verstöße gelten die folgenden:
Artikel 163.2.b LUIB
Gemäß Artikel 163.2.b gehören zu den Verhaltensweisen, die auf den Balearen als leichte städtebauliche Verstöße geahndet werden können, unter anderem das Anbieten von Dienstleistungen durch Unternehmen ohne die entsprechende städtebauliche Genehmigung, das Nichtunterziehen von Gebäuden der obligatorischen technischen Inspektion oder die Nichteinhaltung der Informationspflicht über Bauarbeiten durch das Anbringen eines Informationsplakats gemäß den Anforderungen des Artikels 157.
Auch andere Handlungen oder Unterlassungen, die aufgrund ihrer Bedeutung nicht als schwerwiegend eingestuft werden, können als leichte Verstöße eingestuft werden, wie zum Beispiel:
Wenn Sie Fragen zu der Thematik haben oder selbst davon betroffen sind, helfen wir Ihnen als Anwalt für Immobilienrecht in Spanien gerne weiter.
Als schwerwiegende Verstöße gelten:
Artikel 163.2.c LUIB
Zu den Verhaltensweisen, die auf den Balearen eine Sanktion wegen schwerwiegenden städtebaulichen Verstößen verursachen können, gehören unter anderem:
Als besonders schwerwiegende Verstöße gelten:
Artikel 163.2.d LUIB
In Übereinstimmung mit der oben genannten Bestimmung betrachtet das LUIB als besonders schwerwiegende Verstöße:
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Grundsätzlich muss man verstehen, dass die Städtebaugesetze je nach Art des Geländes, der Gemeinde und verschiedenen anderen Faktoren eine bestimmte Anzahl von Quadratmetern bebauter Fläche erlauben. Es gibt auch hier allgemeine regionale Gesetze und lokale Gesetze.
Wenn ein Wohngebäude vollständig illegal in einem ländlichen Gebiet errichtet wurde, in dem der Bau eines Wohnhauses verboten ist, können wir das betreffende Grundstück jedoch nicht „legalisieren“.
Es herrscht große Verwirrung darüber, ob eine Immobilie, welches illegal „vor vielen Jahren“ gebaut wurde und im Grundbuchamt eingetragen ist, legalisiert werden kann.
In einigen Fällen kann das Grundbuchamt das Vorhandensein einer Immobilie registrieren, was aber nicht die Legalität wiederherstellt. Im Register wird lediglich vermerkt, dass ein Haus existiert.
Nach einer gewissen Zeit verliert die Verwaltung das Recht (bzw. bis 2018 das Recht), die Wiederherstellung der Rechtmäßigkeit zu verlangen und Sanktionen zu verhängen.
Um die Frage beantworten zu können, muss zunächst bestimmt werden, wann ein städtebaulicher Verstoß verjährt ist, Hierbei kommen folgende Gesetzt zur Anwendung:
Das LOUS war bis zum Inkrafttreten des LUIB am 1. Januar 2018 in Kraft. Dieses Datum ist sehr wichtig, da es bestimmt, welches Gesetz die Verjährungsfrist für städtebauliche Verstöße auf den Balearen regelt.
Es existieren zwei Szenarien, je nachdem, wann die Handlung, die den städtebaulichen Verstoß verursacht hat, abgeschlossen wurde.
Zwischen beiden Gesetzen gibt es teils erhebliche Unterschiede bei der Verjährung, je nachdem, welches Recht angewendet werden muss. Es ist ratsam, sich hierbei von einem versierten Rechtsanwalt für spanisches Immobilienrecht beraten zu lassen. Gerne helfen wir Ihnen weiter.
Für diejenigen Verstöße, deren ursächliche Handlungen vor dem 1. Januar 2018 vollständig abgeschlossen wurden, beträgt die Verjährungsfrist für den städtebaulichen Verstoß maximal 8 Jahre. Ab diesem Zeitpunkt ist die Verwaltung nicht mehr befugt, von den Eigentümern die Wiederherstellung der städtebaulichen Rechtmäßigkeit zu verlangen (beispielsweise den Abriss des Gebäudes oder Wiederherstellung des vorherigen Zustands).
Dies bedeutet zwar nicht, dass der Bau rechtmäßig war, aber es ist möglich, ihn nach Ablauf dieser Frist zu legalisieren, ohne dass eine Genehmigung erteilt wurde. Auf jeden Fall ist es hierbei ratsam, sich im Vorfeld von einem Anwalt für Immobilienrecht in Spanien beraten zu lassen. Gerne helfen wir Ihnen weiter.
1. Schwere und sehr schwere städtebauliche Verstöße verjähren nach acht Jahren, geringfügige Verstöße nach einem Jahr. Dies gilt unbeschadet der Möglichkeit, jederzeit Maßnahmen zum Schutz der städtebaulichen Legalität und zur Wiederherstellung der gestörten Rechtsordnung in den in Artikel 154.2 dieses Gesetzes genannten Fällen zu ergreifen.
2. Sanktionen, die wegen eines sehr schweren oder schweren Fehlverhaltens verhängt werden, verfallen nach vier Jahren, solche, die wegen eines geringfügigen Fehlverhaltens verhängt werden, nach einem Jahr (Artikel 179 LOUS).
Ein Blick auf den bereits erwähnten Artikel 154.2 des LOUS zeigt, in welchen Fällen die Wiederherstellung der städtebaulichen Legalität (Abriss des Gebäudes) verlangt werden kann:
[…]
(2) Die Klage auf Erlass von Maßnahmen zum Schutz der städtischen Rechtmäßigkeit und zur Wiederherstellung der gestörten Rechtsordnung verjährt nicht in Bezug auf:
a) Handlungen der städtebaulichen Untergliederung auf Flächen, die als ländliche Flächen gelten.
b) Handlungen oder Nutzungen, die zum Zeitpunkt ihrer Ausführung auf geschützten ländlichen Flächen stattfinden und durch territoriale oder städtebauliche Vorschriften ausdrücklich verboten sind.
c) Handlungen oder Nutzungen, die denkmalgeschützte Immobilien oder Räume, Parks, Gärten, Freiflächen, öffentliche Infrastrukturen oder andere Stiftungsreserven betreffen (Artikel 154 LOUS).
Es gibt also drei Fälle, in denen die Maßnahmen zur Wiederherstellung der städtebaulichen Legalität nie verjähren:
Für Bauwerke, die nach dem 1. Januar 2018 fertiggestellt wurden, unabhängig davon, ob sie während der Gültigkeit des LOUS begonnen wurden, gelten dieselben Verjährungsfristen, jedoch mit einer Ausnahme. Denn dem Inkrafttreten des LUIB, kann die Verwaltung für einige Bauwerke oder städtebauliche Maßnahmen jederzeit und ohne Verjährung die Wiederherstellung der städtebaulichen Legalität verlangen.
Hierbei muss zwischen dem Akt der Sanktionierung und dem Akt der Durchführung der Sanktion, d.h. der Vollstreckung der Sanktion, unterschieden werden. Wenn die Gemeinde Sie zum Beispiel mit dem Abriss Ihres Hauses oder eines Teils davon bestraft, die Strafe aber nie vollstreckt, ist auch die Strafe verjährt:
1. die Verjährungsfrist für Verstöße:
a) Schwerwiegende und sehr schwerwiegende Verstöße gegen die Stadtplanung verjähren nach acht Jahren und geringfügige Verstöße nach einem Jahr. Dies gilt unbeschadet der Möglichkeit, in den in Artikel 196.2 dieses Gesetzes genannten Fällen jederzeit Maßnahmen zur Wiederherstellung der veränderten physischen Realität zu ergreifen.
[…]
2. Verjährungsfrist für Sanktionen:
(a) Sanktionen verjähren nach vier Jahren ab dem Tag, der auf den Tag folgt, an dem die Entscheidung über die Verhängung der Sanktion rechtskräftig wird.
[…]
Artikel 205 des LUIB
Was die Wiederherstellung der städtebaulichen Rechtmäßigkeit betrifft, so müssen wir uns an Artikel 196.2 des LUIB halten:
[…]
(2) Die Einleitung eines Wiedereinsetzungsverfahrens ist in diesen Fällen nicht verjährt:
a) Illegale oder unzulässige Handlungen oder Nutzungen, die sich zum Zeitpunkt ihrer Ausführung auf Flächen befinden, die als ländliche Flächen eingestuft sind.
b) Illegale oder unzulässige Handlungen oder Nutzungen, die Eigentum oder Räume betreffen, die in der kommunalen Planung katalogisiert oder als von kulturellem Interesse erklärt oder katalogisiert sind, Parks, Gärten, Freiflächen, öffentliche Infrastrukturen oder andere Reserven für Stiftungen.
Artikel 196 des LUIB:
Obwohl der Wortlaut dem des LOUS ähnlich ist, sehen wir einen wesentlichen Unterschied. Bisher verjährte die Maßnahme zur Wiederherstellung der städtebaulichen Rechtmäßigkeit in allen Fällen nach 8 Jahren, außer in den drei genannten Fällen.
Mit dem neuen Gesetz wird dieser Aspekt jedoch restriktiver, da die Fälle, in denen diese Maßnahme nicht verjährt, nun wie folgt sind:
Daher kann die Verwaltung bei jeder verbotenen Handlung oder Nutzung, d.h. bei jedem städtebaulichen Verstoß, der auf ländlichen Flächen begangen wird, jederzeit die Wiederherstellung der städtebaulichen Legalität verlangen.
Zuvor galt die Ausnahme nur für eine bestimmte Art von Verstößen gegen städtische Vorschriften (städtische Unterteilung) und für Verstöße gegen geschützte ländliche Flächen, während sie jetzt auf alle Arten von Verstößen gegen ländliche Flächen ausgedehnt wird. Daher ist besondere Vorsicht geboten, wenn ohne die erforderliche Baugenehmigung städtebauliche Maßnahmen oder Nutzungen auf ländlichen Grundstücken durchgeführt werden, da die Verwaltung jederzeit den Abriss des Bauwerks und die Wiederherstellung des vorherigen Zustands erzwingen kann, auch wenn der Verstoß gegen die Baugenehmigung und die Möglichkeit einer Sanktion verstrichen sind.
Als Rechtsanwälte für spanisches Immobilienrecht stehen wir Ihnen bei dieser Thematik gerne zur Verfügung.
Wir sagen, dass eine Immobilie „ausser Bestand“ ist, wenn es sich um eine Immobilie handelt, die städtebaulich rechtswidrig ist und deren Frist zur Sanktionierung und Wiederherstellung der Rechtmäßigkeit durch die Verwaltung verjährt ist. Beachten Sie hierbei, dass diese Verjährungsfrist derzeit nicht existiert.
Dies hat zur Folge, dass Sie dadurch keine eine Baugenehmigung erhalten können, solange die Rechtmäßigkeit des Grundstücks nicht wiederhergestellt ist, was in einigen Fällen gänzlich ausgeschlossen ist.
Wenn Sie das betreffende Grundstück ohne die erforderlichen Genehmigungen verändern, hat die Verwaltung wieder die Möglichkeit, rechtliche Schritte gegen das illegale Grundstück einzuleiten.
Im Prinzip verlangt das Gesetz für den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie eine Bewohnbarkeitsbescheinigung Es ist jedoch gestattet, dass der Käufer auf diese Bescheinigung verzichtet. Diese Frage ist allerdings etwas komplizierter, da man wissen muss, wann man auf die Nutzungsbescheinigung verzichten kann und welche Folgen es hat, eine Immobilien ohne diese Bescheinigung zu erwerben.
Hierfür benötigen Sie unbedingt die Hilfe eines Anwalts für spanisches Immobilienrecht und oft auch eines Architekten, der mit dem Rechtsanwalt zusammenarbeitet. In der Vergangenheit verlangten viele Gemeinden keine „cedula de habitabilidad“. Wenn es keine Nutzungsbescheinigung gibt, kann man mit verschiedenen Instrumenten überprüfen, ob ein Gebäude rechtmäßig gebaut wurde. Zum Beispiel kann aus den Plänen, die in den Gemeindearchiven des Rathauses vorhanden sind, entnommen werden, ob die aktuellen Bauarbeiten dem entsprechen, was im Rathaus bescheinigt wurde. Ebenso kann der Anwalt Ihnen anhand von Fotos aus einem Archiv mitteilen, ob es Änderungen an der Bauausführung eines Gebäudes gegeben hat oder nicht.
In vielen Ländern sind Notare gleichzeitig auch Anwälte, was in Spanien jedoch verboten ist, da man der Ansicht ist, dass die Anwaltschaft unabhängig sein sollte und umgekehrt.
Obwohl Sie auch ohne Rechtsbeistand zu einem Notar gehen können, um eine Immobilie zu erwerben, wird davon allgemein abgeraten. Denn der Notar wird sich darauf beschränken, das zu beurkunden, worauf sich Verkäufer und Käufer geeinigt haben, ohne zu überprüfen, ob die Immobilie alle gesetzlichen Genehmigungen hat oder ob sogar ein städtebauliches Bußgeldverfahren anhängig ist.
Der Notar erfüllt streng die Formalitäten, die das Notariats- und Geldwäschereigesetz verlangen und prüft beispielsweise folgende Aspekte:
In Spanien wird der Notar in der Regel vom Anwalt ausgewählt, um einen möglichst reibungslosen Ablauf des Kaufprozesses zu gewährleisten, wodurch die Wahl des Notars sich normalerweise nach der Arbeitsweise des jeweiligen Anwalts richtet.
In Spanien gibt es vier Realitäten einer Liegenschaft: die Realität im Grundbuch, die Katasterrealität, die physische Realität und die administrative Realität oder die der Gemeinde. Die Beschreibung eines Grundstücks im Grundbuch besitzt den höchsten Rang in Bezug auf die Wahrheitsvermutung, aber es handelt sich eben um eine Vermutung uris tantum, nicht iuris et de iure.
Was bedeutet das? In erster Linie bedeutet es, dass die vom Grundbuchamt angegebene Beschreibung einer Immobilie – einschließlich der Grenzen und Quadratmeter – bis zum Beweis des Gegenteils als wahr angenommen wird. Daher haben Sie, nur weil im Grundbuch steht, dass Ihre Liegenschaft eine bebaute Fläche von 120 m2 besitzt, jedoch in der physischen Realität festgestellt wird, dass sie nur 100 m2 hat, kein Recht gegen den Verkäufer.
Es wird daher gesagt, dass Sie „wie gesehen“ (alternativ auch: „wie besehen“) kaufen, was im Grunde bedeutet, dass Sie das Grundstück physisch gesehen haben und feststellen konnten, dass es eine Diskrepanz zwischen dem Grundbuch und der physischen Realität gibt.
Große Diskrepanzen bei den Quadratmetern sind oft ein Zeichen für Unregelmäßigkeiten beim Bau einer Finca, beispielsweise wenn die physische oder katastermäßige Realität größer ist als das, was im Grundbuch eingetragen ist. In diesen Fällten sollten Sie unbedingt einen spanischen Anwalt für Immobilienrecht beauftragen, der mit dem balearischen Recht vertraut ist, um festzustellen, ob die Finca rechtswidrig ist.
In erster Linie sammelt das Grundbuchamt die Daten, die in einer Eigentumsurkunde enthalten sind, unabhängig davon, ob es sich um einen Kaufvertrag, eine Erbschaftsannahme oder einen anderen Sachverhalt handelt.
In der Vergangenheit konnte unter einem laxeren Gesetz „alles“ ins Grundbuch eingetragen werden. Aber auch heutzutage kann der Notar die Beschreibung des Grundstücks so eintragen, wie sie ihm von den Parteien erklärt wurde. Er ist jedoch nach wie vor verpflichtet, die Parteien darauf hinzuweisen, dass „Unstimmigkeiten bestehen“, was bedeutet, dass die Urkunde nicht mit dieser Beschreibung im Grundbuch eingetragen werden kann.
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